Thị Trường Bất Động Sản Lẻ TP.HCM:Trái Chiều Diễn Biến Các Loại Hình

Thị trường bất động sản bán lẻ TP.HCM ghi nhận diễn biến trái chiều đáng chú ý: trong khi các dự án trung tâm thương mại hiện đại ghi nhận mức lấp đầy cao và nhu cầu thuê tốt, thì phân khúc nhà phố mặt tiền và cửa hàng đường phố lại đang phải đối mặt với mức trống mặt bằng tăng, thanh khoản suy giảm.

Thị Trường Phân Hóa Rõ Nét

Khảo sát thực tế và ghi nhận, các trung tâm thương mại và mô hình retail (bán lẻ) hiện đại tại TP.HCM như Vincom Center Đồng Khởi, Vincom Thảo Điền, Aeon Mall Bình Tân, Vạn Hạnh Mall, Saigon Centre, Hùng Vương Plaza… đều ghi nhận tỉ lệ lấp đầy lên tới hơn 90%. Có trung tâm tỉ lệ lấp đầy là 100%, không có diện tích trống chờ khách thuê. Một số thương hiệu bán lẻ muốn đặt gian hàng tại các trung tâm này nhưng khi liên hệ với môi giới đều không còn hoặc mặt bằng trống không còn đủ diện tích hoặc vị trí đẹp để mở cửa hàng.

Anh Bảo Thái, môi giới mặt bằng bán lẻ tại Bình Tân cho biết, một xu hướng dịch chuyển của những năm gần đây là các thương hiệu lớn trong lĩnh vực F&B, giải trí, nội thất, giáo dục… đều tìm thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại khiến các khu vực này trở thành “điểm nóng” thu hút vốn và khách thuê. Việc chuộng mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại đã đẩy tỉ lệ lấp đầy và giá thuê tăng trong thời gian qua. Theo anh Thái, tỉ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại thuộc TP.HCM cũ luôn đạt trên 90% và giá thuê trung bình đang đạt 57-60 USD/m2.

Trái ngược với sự sôi nổi của các trung tâm thương mại, phân khúc nhà phố mặt tiền, cửa hàng tại các con đường trung tâm thành phố lại đang gặp nhiều thách thức. Nhiều tuyến đường như Hai Bà Trưng, Lê Văn Sỹ, Nguyễn Trãi, Phan Xích Long… xuất hiện số lượng lớn mặt bằng cho thuê dài ngày không người thuê. Đơn cử, trên tuyến đường Hai Bà Trưng thuộc khu trung tâm có nhiều mặt bằng treo bảng đến hơn 3 tháng nay nhưng vẫn chưa tìm được khách thuê.

Cũng theo anh Thái, một số mặt bằng thuộc các tuyến phố lớn đã giảm giá khoảng 5-10% so với năm ngoái nhưng khách thuê vẫn không mặn mà. Nguyên nhân là bởi doanh thu các cửa hàng giảm sút do chi phí vận hành, cạnh tranh từ thương mại điện tử và những thay đổi hành vi tiêu dùng của khách hàng khiến lợi nhuận sụt giảm đáng kể.

Vì Sao Trung Tâm Thương Mại Lên Ngôi?

Giải thích về xu hướng các trung tâm thương mại ngày càng “lên ngôi” tại TP.HCM, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Bất động sản Việt Nam, cho rằng sự thành công này đến từ việc các mô hình bán lẻ hiện đại đã được tái định nghĩa theo hướng đa trải nghiệm và đa chức năng. Không còn đơn thuần là nơi mua sắm, nhiều trung tâm thương mại thế hệ mới đã tích hợp không gian nghệ thuật, khu triển lãm văn hóa, khu sáng tạo, cùng dịch vụ chăm sóc sức khỏe, làm đẹp và giải trí cao cấp, mang đến trải nghiệm toàn diện cho khách hàng.

Đáng chú ý, các nhà vận hành cũng liên tục nâng cấp không gian, tổ chức sự kiện, tăng hoạt động tương tác để giữ chân khách thuê và thu hút dòng khách ổn định. Song song đó, các đại đô thị all-in-one đang hình thành xu hướng phát triển các trung tâm thương mại tích hợp mua sắm – ẩm thực – giải trí – nghỉ dưỡng, vừa tạo dựng môi trường sống tiện nghi cho cư dân, vừa góp phần nâng tầm chuẩn mực thương mại bán lẻ Việt Nam.

Theo bà Miền, chính mô hình đa chức năng này giúp các trung tâm thương mại duy trì lượng khách ổn định, thời gian lưu trú dài hơn và doanh thu cao hơn, tạo lợi thế vượt trội so với mặt bằng nhà phố truyền thống – vốn hạn chế về không gian, tiện ích và trải nghiệm.

Đồng quan điểm, bà Trần Phạm Phương Quyên – Quản lý cấp cao, Bộ phận Cho thuê bán lẻ Savills Việt Nam cho biết, hành vi tiêu dùng đang thay đổi rõ rệt khi ngày càng nhiều người có xu hướng tìm đến trung tâm thương mại không chỉ để mua sắm mà còn để vui chơi, giải trí, ăn uống và trải nghiệm trọn vẹn trong một không gian tích hợp. Chính yếu tố “tất cả trong một” này đã giúp các TTTM trở thành điểm hẹn quen thuộc vào mỗi dịp lễ, cuối tuần hoặc kỳ nghỉ.

Tại TP.HCM, nhiều trung tâm thương mại đang khai thác mạnh mẽ chiến lược tổ chức sự kiện đa dạng để duy trì sức hút và tăng lượng khách quay lại. Các hoạt động như trang trí theo chủ đề lễ hội (mùa hè, tựu trường, Trung thu…), chuỗi workshop dành cho gia đình – trẻ em, hay triển lãm và sự kiện ra mắt sản phẩm đặc biệt đang góp phần biến mỗi chuyến đi mua sắm thành một trải nghiệm giải trí hấp dẫn. Đây là chiến lược hiệu quả mà nhiều chủ đầu tư đang áp dụng thường xuyên, không chỉ để giữ chân khách hàng, mà còn để tạo bản sắc riêng giữa thị trường bán lẻ ngày càng cạnh tranh.